Stavba rodinného domu - naše vlastní zkušenosti a rady
Rádi bychom se s vámi podělili o cenné zkušenosti, které jsme získali při našem testovacím projektu stavby rodinného domu. Jako architekti a stavební inženýři jsme si chtěli zkusit, jak vypadá stavba domu krok za krokem z pohledu našich klientů, kteří od nás kupují projekty rodinných domů (katalogové nebo individuální). Řešili jsme proto vše od projektu, výběru a koupě pozemku, přes vyřízování všech povolení, až po samotnou stavbu a kolaudaci. V tomto článku stručně shrneme všechny jmenované činnosti.
Výběr pozemku Na to, abyste si mohli vybrat správný pozemek, je vhodné mít alespoň předběžně vybraný projekt domu, který chcete stavět. V opačném případě se vám může snadno stát, že pozemek, který si koupíte, nebude vhodný na váš vysněný dům (např. nedostatečná šířka pozemku včetně odstupových vzdáleností, překročená maximální zastavěnost pozemku a podobně). Podrobně se této rozsáhlé problematice věnuje náš článek Jak si vybrat správný pozemek.
V našem případě jsme si vybrali téměř 600 m2 velký pozemek o rozměrech 21 x 27 m. Před samotnou koupí jsme si na místním příslušném stavebním úřadě ověřili možnost výstavby námi plánovaného projektu. Zároveň jsme si vyžádaly závaznou územně plánovací informaci k předmětnému pozemku, aby se nám nestalo, že se úředník splete a ústně nám podá nesprávnou informaci.
Projekt rodinného domu
Naše projekty domů zahrnují širokou škálu projektů, od bungalovů po patrové domy, od 2-pokojových až po 5-pokojové. Pro náš případ jsme si vybrali 4-člennou rodinu, která potřebuje tři ložnice (jednu rodičovskou a dvě dětské), obývací pokoj s kuchyní, koupelnu a samostatnou toaletu s umyvadlem. Zároveň jsme vybírali tak, aby měl dům dostatek odkládacích prostorů pro čtyři členy rodiny. Náš výběr padl na rodinný dům O120. Tento dům má celkovou šířku 13,5 m, což spolu s odstupovými vzdálenostmi 2 + 5 m vytváří požadavek na šířku pozemku 20,5 m. Odstupové vzdálenosti je možné v mnoha případech zmenšit na 2 + 2 m, ale chtěli jsme, aby se jednalo o optimální řešení.
Stavební povolení Po koupi pozemku a vypracování projektu přišlo na řadu vyřízení stavebního povolení. K vyřízení stavebního povolení je kromě samotného projektu domu třeba zpracovat projekt osazení domu na pozemek, projekty přípojek inženýrských sítí a v tomto případě bylo také třeba vypracovat projekt sjezdu na pozemek (záleží na konkrétní obci). Následně je třeba vyžádat vyjádření správců inženýrských sítí (vodovod, kanalizace, elektřina, plyn, telekomunikace) a orgánů státní správy. V našem případě to bylo vyjádření k odpadům během výstavby, ochrany přírody a krajiny, malému zdroji znečištění ovzduší (krb s komínem), vynětí z půdního fondu (pozemek byl na katastru evidován jako orná půda) a sjezd na pozemek. Ze všech těchto vyjádření je nejkomplikovanější vynětí z půdního fondu, které v sobě zahrnuje více úkonů. S těmito všemi vyjádřeními jsme podali žádost o stavební povolení. Podrobněji se této problematice věnujeme v našem článku Jak vyřídit stavební povolení. Dozvíte se v něm více informací o každém z těchto úkonů potřebných pro vydání stavebního povolení.
Cenové nabídky od realizátorů stavby
V průběhu času potřebného na vyřízení stavebního povolení jsme začali oslovovat dodavatele stavebních prací. Zde je třeba říci, že je velmi důležité mít kvalitně zpracovaný projekt ve stupni pro realizaci stavby (prováděcí dokumentace). Jde o projekt vyšší úrovně, než je jen projekt pro stavební povolení. Je podrobněji vypracovaný a hlavně obsahuje výkazy výměr materiálů a prací. Jsou to excelovské soubory, kde je zahrnuta každá položka potřebná k výstavbě domu včetně profesí, jako je voda, kanalizace, plyn, elektřina a vytápění. Spolu je to přibližně 300 položek pro běžný rodinný dům. Pokud máte zpracovaný pouze projekt pro stavební povolení, tak si tyto položky musí každý oslovený realizátor spočítat z výkresů sám, což představuje enormní množství práce. Z tohoto důvodu vám mnozí na vaši žádost o cenovou nabídku ani neodepíšou, nebo cenu přestřelí, aby měli jistotu, že na zakázce neprodělají. Často se také stává, že pokud daný realizátor cenu stavby podcení, tak během stavby odejde, nebo bude chtít vyfakturovat práce, s kterými v cenové nabídce původně nepočítal. Všem těmto problémům se snadno vyhnete, protože naše katalogové projekty jsou vždy v realizační podobě i s kompletními výkazy výměr. Žádný z uvedených problémů vám tedy nehrozí. My jsme tak jednoduše poslali výkazy výměr v .xls formátu a výkresy v .pdf formátu (e-projekt) potenciálním realizátorům a čekali na zpětné zaslání cenových nabídek. Výhodou je, že do těchto výkazů výměr ve formátu excel realizátor už jen vpisuje cenu za daný úkon = nemusí počítat množství materiálů a práce, doplňuje čistě jen svou jednotkovou cenu za daný úkon.
Stavba domu
Na základě cenových nabídek jsme si vybrali dodavatele stavby (zohlednili jsme samozřejmě i historii a reference, nevybírali jsme pouze podle ceny), který nám postaví celý dům, kromě některých specifických částí, které jsme si řešili s dalšími samostatnými dodavateli. Konkrétně to byla okna a dveře, krov, komínové těleso a vytápění. Ještě předtím než započne samotná stavba rodinného domu, je ještě třeba uzavřít smlouvu o dílo a dohodnout harmonogram (příloha smlouvy), aby se vám nestalo, že realizátor bude stavbu natahovat (např. mezitím získá lepší zakázku a nebude mít dost lidí pro vaši stavbu) a nebudou mu hrozit žádné finanční sankce za takové jednání. Toto všechno jsme udělali, počkali na právoplatnost stavebního povolení (proces se nám podařilo urychlit tím, že jsme oběhali přímé sousedy a ti nám podepsali vzdání se práva na odvolání) a pustili se do výstavby.
Základy
Před začátkem stavebních prací jsme z části pozemku dotčené stavbou domu shrnuli ornici. Základy jsme řešili jako pásové betonové s výztuží. Před jejich betonáží je třeba do výkopu umístit zemnící pásovinu pro hromosvod. Na základové pásy jsme vyzdily jednu řadu bednících betonových tvárnic. Vnější hrana bednících tvárnic tvoří obrys základové desky. Tu jsme vylili na tvárnice. Ještě předtím nesmíte zapomenout na potrubí vody a kanalizace, jejichž prostupy přes základové pásy a desku musí být zrealizovány před samotnou betonáží. Nezapomeňte si důkladně přeměřit polohu těchto prostupů a učinit případné úpravy. Před vylitím základové desky ještě vytvoříme zhutněné podloží, poklademe výztuž a zalijeme.
Obr. 1 Zdění bednících tvárnic na vybetonované základové pásy
Obr. 2 Příprava štěrkového podloží pro základovou desku
Obr. 3 Zabetonovaná základová deska s prostupy kanalizace a vody
Zdivo a nosné konstrukce
Po vyzrání základové desky jsme začali zdít nosné obvodové stěny. Před zahájením zdění nezapomeňte natavit hydroizolační pás, který v pozdější fázi stavby napojíte na zbylou celoplošnou hydroizolaci základové desky. Před samotným zděním je třeba učinit rozhodnutí, zda budete stavět z cihly, pórobetonu, případně jiného méně používaného zdicího systému. My jsme si vybrali pórobeton, ze kterého se nám zdilo rychle a přesně. Poslední řada zdiva je ukončena železobetonovým věncem, který zajišťuje pevnost a stabilitu domu. Nad okenní a dveřní otvory jsme použili prefabrikované překlady Ytong
Obr. 4 Vyzděné obvodové stěny a příprava bednění pro betonový věnec
Jenom nad velký otvor pro zasklenou stěnu spojující obývací pokoj a krytou terasu jsme použili monolitický (litý) betonový překlad podle návrhu statika. Rovněž je v tomto prostoru vyzděný a vybetonovaný sloup jako podpora pro nosné betonové konstrukce (průvlaky) od sloupu po obvodové stěny.
Obr. 5 Betonový sloup terasy s vloženou výztuží
Obr. 6 Vybetonované monolitické průvlaky spojující dům se sloupem terasy
Krov
V projektu domu O120 je navržen vazníkový krov, protože dům nemá vnitřní nosné stěny, které by byly potřebné v případě klasického krovu v kombinaci s dřevěným trámovým stropem. Výhoda vazníkového krovu je právě v kombinaci krovu a trámového stropu do jedné konstrukce. Ta je navíc naříznutá přesnou CNC technologií ve výrobní hale a dovezená přímo na stavbu. Podrobné srovnání vlastností, resp. výhod a nevýhod vazníkové a klasického krovu najdete v našem článku Vazníkový nebo tradiční krov.
Obr. 7 Osazený vazníkový krov na pozednice kotvené do věnce
Krov byl uložen na pozednici (dřevěný hranol uchycen do betonového věnce) po celém obvodu domu. Sklon krovu byl navržen jako 22°, čímž vznikl větší manipulační prostor uvnitř krovu.
Obr. 8 Vnitřní prostor vazníkového krovu (neobytné podkroví)
Zateplení
Obvodové stěny jsme zateplili polystyrenem. Toto řešení bylo možné z důvodu, že dům měl dostatečné odstupy od sousedních staveb. Polystyren totiž patří do třídy reakce na oheň E, zatímco minerální vlna do třídy A. V případě menších odstupů mezi domy je třeba použít nehořlavou minerální vlnu. Správný postup zateplení stěn rodinného domu se často podceňuje, případně zateplení realizují lidé, kteří nevědí, jak se má správně zateplovat. Ještě stále se setkáváme s tím, že jednotlivé desky tepelného izolantu nemají po celém obvodu nanesené lepidlo, není dodržena správná vazba jednotlivých desek a při okenních a dveřních otvorech nejsou provedeny tzv. hokejky. U rodinných domů není povinné kotvení izolantu, ale určitě bychom ho doporučovali. My jsme při realizaci stavby zateplení kotvily v každém spoji mezi jednotlivými deskami. V případě silné vichřice je to jistota, že vám neutrhne část fasády. Pokud potřebujete ušetřit, tak kotvení zrealizujte alespoň ve vnějších rozích domu.
Obr. 9 Zateplení obvodových stěn včetně kotvení a uzavírání podbití střechy
Střecha
Střešní krytinu jsme zvolili z klasické betonové tašky. Zásluhou 22° sklonu střechy jsme měli na výběr více typů tašek a zároveň nebylo nutné zhotovit plné bednění střechy (dřevěný záklop). Podbití střechy jsme řešili pomocí OSB desky uchycené na pomocných dřevěných hranolech, které byly ukotveny do konstrukce vazníkového krovu.
Obr. 10 Zateplování zbývajících obvodových stěn domu včetně podbití střechy
Interiér
Interiér domu jsme realizovali do stavu vymalování, což znamená, že byly provedeny všechny vývody vody, kanalizace a elektřiny. Rovněž byly provedeny podlahové anhydritové potěry, na kterou již stačí položit finální vrstvu podlahy ve formě parket nebo dlažby. Stěny byly kompletně omítnuté a vymalované.
Obr. 11 Podlahy vylité anhydritovým potěrem a omítnuté stěny v interiéru
Obr. 12 Pohled na budoucí obývací pokoj a velkou zasklenou stěnu směrem na terasu
Exteriér
V exteriéru jsme použili finální tenkovrstvou silikonovou omítku v kombinaci s obkladem z umělého kamene. Na terase byla položena velkoformátová rektifikovaná dlažba s protiskluzovou úpravou. Dešťové žlaby a svody byly lakované do tmavě hnědého barevného odstínu. Střešní krytina byla v hnědém barevném provedení. Okna a dveře jsme vybrali plastová, z vnější strany s dřevodekorem. Na vnější chodník a místo pro parkování tří vozidel jsme zvolili betonovou zámkovou dlažbu. Na obrázcích níže je finální výsledek naší práce.
Obr. 13 Pohled na dokončený rodinný dům ze strany ulice
Obr. 14 Pohled na dokončený rodinný dům ze strany zahrady
Kolaudace stavby
Po dokončení stavby jsme hned začali řešit proces kolaudace stavby (v současnosti již většinu rodinných domů není třeba kolaudovat). Podobně jako při stavebním povolení, i zde musíte dodat mnoho různých dokumentů k tomu, aby mohl stavební úřad vydat kolaudační rozhodnutí. Potřebné jsou certifikáty k použitým stavebním materiálům (tyto si stačí stáhnout a vytisknout z webových stránek jednotlivých výrobců), revizní zprávy od vnitřní elektroinstalace, komínového tělesa, protokoly k tlakové zkoušce vodovodu a zkoušce těsnosti kanalizace, potvrzení o odvozu stavebního odpadu, potvrzení o připojení k elektrické energii a vodovodu, geometrické zaměření skutečného provedení stavby a zaměření adresního bodu (k získání popisného čísla). Jakmile jsme všechny tyto doklady získali, zaplatili jsme správní poplatek a podali žádost na vydání kolaudačního rozhodnutí. Po zpracování žádosti nás kontaktovali ze stavebního úřadu a dohodli jsme si termín kolaudačního zjišťování (prohlídka domu ze strany stavebního úřadu, kde kontrolují soulad stavby se schválenou projektovou dokumentací). Vše proběhlo v pořádku a za několik dní nám vydali kolaudační rozhodnutí. Tímto byl završen celý proces, který nám trval od samotné koupě pozemku až po kolaudaci domu přesně jeden rok.
Závěr
V tomto článku jsme v krátkosti poukázali na všechny hlavní aspekty na cestě za novým bydlením v rodinném domě. Držíme vám palce, aby cesta za vaším vysněným domem byla co nejjednodušší. Budeme rádi, pokud se staneme součástí této vaší cesty. Není to jednoduché, ale výsledek bude určitě stát za to.
Rádi byste se dozvěděli více informací? Napište nám na Facebooku nebo nám pošlete email na adresu uvedenou níže, případně nám zavolejte na uvedené telefonní číslo.
