Jak si vybrat správný pozemek

Výběr pozemku není jednoduchá věc. Nejprve si musíte sami ujasnit, co přesně hledáte. Rovněž je třeba přibližně vědět, jaký dům chcete stavět. Teprve poté se můžete směle pustit do hledání vysněného pozemku.

Když najdete vhodný pozemek k prodeji, tak nastává důležitá fáze jeho prověřování. Třeba si prověřit, zda je pozemek právně vypořádaný, zda je možné na něm postavit vytoužený dům a zároveň nebude problém s přístupem a napojením na inženýrské sítě.

Spolehnete-li se pouze na serióznost prodejce a slovní ujištění od realitního agenta a podané informace si neověříte, ušetříte si sice spoustu času a nervů, ale riskujete, že koupíte tak trochu kočku v pytli. Chcete-li předejít možnému zklamání, tak si pozorně přečtěte, co vše je třeba vědět o výběru pozemku před jeho samotnou koupí

Sestavte si žebříček priorit

Žádný pozemek vám nebude plně vyhovovat. Takový prostě neexistuje. Každý pozemek má své klady i zápory. Proto je třeba sestavit si svůj vlastní hodnotový žebříček a říct si, co je pro vás nejdůležitější, co ještě umíte akceptovat a co už ne.

Takových základních priorit je několik, například doprava do práce a zpět, bezprostřední okolí, občanská vybavenost v okolí (obchody, mateřská škola, základní škola atd.), oddechové možnosti, budoucí rozvojový potenciál území atp.

Doporučujeme napsat si jednotlivé priority na papír a zároveň přiřadit každé z nich hodnotu její důležitosti podle vaší představy (například číslem od 1 do 10). Pokud hledáte pozemek ve dvou, tak si toto nastavení priorit udělejte nejprve každý sám. Potom si dejte vaše poznámky dohromady a uvidíte, jestli jsou vaše představy alespoň přibližně na stejné vlně :-)

Příklad námi sestaveného hodnotového žebříčku pro výběr pozemku:

1. Dopravní dostupnost (jak dlouho Vám bude trvat do těsta práce nebo do školy, mhd)
2. Bezprostřední okolí (zeleň, chodníky, ukončená výstavba v okolí, estetičnost okolí)
3. Vybavenost v pěší dostupnosti (školka, škola, obchody, kavárna, hřiště)
4. Možnosti odpočinku a sportovního vyžití (park, cyklostezky, plavání, běhání, basketbal)
5. Klid v lokalitě (úroveň hluku a dění v okolí – dálnice, železnice, noční podniky)
6. Budoucí rozvojový potenciál území (což se plánuje v budoucnu stavět v okolí)
7. Sousedé (toto se samozřejmě mění v čase a je těžké je reálně znát dopředu)

Na základě sestaveného žebříčku si poté vytipujte lokality, kde budete hledat Váš pozemek.
V dalším kroku Vám poradíme, jak zjistíte minimální potřebné rozměry a velikost pozemku pro Váš dům.

Velikost pozemku, nebo jakou máte představu o Vašem příštím domě?

Větší pozemek má výhodu v tom, že poskytuje i více soukromí a lze na něm navrhnout jedinečnější stavby. Vilu na malém pozemku nepostavíte. Na druhé straně větší pozemek vyžaduje více údržby, platí se za něj vyšší kupní cena i daň z nemovitosti, takže je třeba najít vhodný kompromis.

Abyste zjistili potřebnou velikost Vašeho budoucího pozemku, musíte mít představu o tom, jaký dům si chcete postavit. Jedná se o časově náročnější úkol, protože si budete muset prohlédnout mnohé projekty domů.

Na internetu naleznete nabídku obrovského množství projektů rodinných domů, díky čemuž si můžete udělat velmi dobrou představu jaké jsou možnosti a uvědomit si dispoziční (půdorysné uspořádání pokojů), jakož i architektonické řešení projektů domů. Začít můžete například v našem online katalogu projektů rodinných domů, kde si umíte pomocí filtru vybrat domy s požadovaným počtem pokojů.

A to je právě asi nejzákladnější kritérium, které je zapotřebí vědět – kolik pokojů chcete mít ve vašem domě? Nejžádanější jsou čtyři pokoje, tedy obývací pokoj a tři ložnice - dobrým srovnávacím ukazatelem standardně velkého 4-pokojového rodinného domu je projekt domu O120.

Ve vztahu k výběru pozemku je zásadní i otázka podlažnosti rodinného domu. Chcete mít patrový rodinný dům nebo bungalov? Patrový dům zabere menší plochu z pozemku. zastavěná plocha bude menší než u bungalovu se stejnou výměrou užitné plochy (podrobněji naleznete tyto pojmy vysvětlené v článku Základní definice pojmů týkajících se staveb).

Když budete mít zodpovězeny tyto dvě otázky, můžete si předvybrat několik projektů rodinných domů, které by vám vyhovovaly z hlediska půdorysu, podlažnosti a počtu pokojů. Problematice samotného výběru projektu rodinného domu se podrobněji věnujeme v našem článku Jak si vybrat správný projekt rodinného domu?

Podstatou tohoto předvýběru je to, abyste si uvědomili rozměry domů, které se vám líbí a vyhovují vám. Napište si šířku a délku všech vámi vybraných domů (ideálně kolem 5). Na základě těchto údajů si umíte stanovit minimální potřebné rozměry pozemku. K rozměrům domu je třeba ještě připočítat odstupové vzdálenosti od hranic pozemku - obvykle 5,0m od ulice a ze stran 2,0m až 5,0m a obdržíte minimální rozměry pozemku. Podrobnější informace o odstupových vzdálenostech naleznete v našem článku Jaké odstupy je třeba dodržet od sousední stavby nebo hranice pozemku?

Průměrný 4-pokojový bungalov o užitkové ploše 110m² má vnější rozměry přibližně 11x13m (šířka x délka), zastavěná plocha je pak 140m², když vezmeme v úvahu standardní požadavky na osazení domu, od ulice potřebujeme odstup 5,0m, kde umístíme 2 z jedné boční strany domu potřebujeme odstup 2,0m a z druhé 5,0m. Za domem potřebujeme určitý volný prostor na terasu a výhled z obývacího pokoje, řekněme minimálně 10m, abychom neměli pocit stísněnosti. Z uvedeného nám vychází, že na průměrný 4-pokojový bungalov potřebujeme pozemek o šířce minimálně 18m a délce 28m (504m²). Pokud byste měli zájem o garáž nebo větší dům, určitě je třeba uvažovat o pozemku minimálně 20x30m a více.

Rovněž musíte uvažovat se zastavěnou plochou domu někde na úrovni 25% z plochy pozemku. To znamená, že pokud má vybraný projekt domu zastavěnou plochu 150m², tak Váš pozemek by měl mít plochu 600m². Toto je třeba brát pouze orientačně, jelikož existují lokality, kde je možné mít i 40% zastavěnost pozemku. V tom případě u téhož domu stačí mít velikost pozemku pouze 375m². Čili limitovat vás mohou nejen rozměry pozemku, ale také jeho celková plocha. Záleží na tom, který případ nastane dříve.

Šířka pozemků a vhodné projekty domů

Pozemek standardních rozměrů pro samostatně stojící projekty rodinných domů od developerů větších území je někde na úrovni 18-22m šířky a délky 23-30m. Co se týče výměry, tak je to zpravidla 500-600m². Geometricky se jedná o přibližně ideální poměr šířky a délky pozemku (cca 2:3). Pro takové pozemky jsou vhodné domy jako O120, L110 a O100.

Parcely ve starších (již zastavěných) oblastech měst a obcí obvykle tyto ideální geometrické parametry nemají. Nezřídka se jedná o velmi úzké a dlouhé parcely (vyplývá to z tehdejšího životního stylu, resp. potřeb domácího hospodářství). V těchto případech je třeba uvažovat o projektech domů na úzké parcely, jako jsou například i102, i105 nebo i95.

V případě extrémně úzké parcely je vhodný projekt domu i106 nebo i100. Podívejte se na tyto domy a zkuste se zamyslet, který z nich by vám půdorysně nejvíce vyhovoval. Potom si prohlédněte další projekty domů podobného uspořádání a tvaru a najděte si svého favorita :-) Naše projekty mají pro jednodušší orientaci již ve svém názvu uveden svůj tvar a přibližnou užitnou plochu jeho přibližné ploše v m²)

Nalezení a prověření pozemku

Pokud jste si již vybrali přibližný typ domu, který chcete postavit, ujasnili si vaše představy o pozemku a po delším hledání nakonec našli vhodný pozemek, tak přichází na řadu ověřování. V našem článku Na co si dát pozor před koupí pozemku píšeme o nástrahách z hlediska vlastnických vztahů, regulativů a územního plánu obce, nedostatečné kapacity inženýrských sítí a ochranných pásem.

U rohového pozemku je třeba počítat s předražením za pohledový plot (namísto jedné máte dvě strany od veřejné cesty, kde musíte udělat řádný plot a ne jen sloupky s pletivem) v hodnotě cca 125-250 tisíc a budete se muset spolupodílet na pravidelné zimní údržbě a jejích budoucích opravách.

Svažitý pozemek zase zvyšuje náklady na úpravu terénu, změnu zakládání stavby, případně vytvoření sklepa při větších převýšeních. Za svažitý pozemek můžeme pokládat takový, který má převýšení v prostoru vymezeném půdorysem domu větší než 1m. Do tohoto převýšení je mnohdy jednodušší pozemek v prostoru pod domem jednoduše vyrovnat a přebytečnou zeminu umístit na zbylé části pozemku.

V opačném případě, kdy je převýšení příliš velké a je třeba upravovat základy domu nebo případně vytvořit sklep do svahu, tak se tyto náklady pohybují řádově v statisících, průměrně někde kolem 500 tisíc korun. Rovněž je třeba dopracovat projekt domu, kde se přesně definuje velikost a tvar základů, případně sklepy. Tyto úpravy totiž podléhají stavebnímu povolení.

Orientace pozemku na světové strany je důležitá z hlediska osazení projektu rodinného domu na pozemek (zákres obrysu domu do katastrální mapy). Ujistěte se, že váš vybraný projekt domu umíte osadit na pozemek tak, abyste byli spokojeni s orientací jednotlivých pokojů na světové strany (například terasa směrem na jih, ložnice na východ a podobně). Z tohoto pohledu bývají vhodnější pozemky, které mají přístup (ulici) ze severní strany.

Všechny naše katalogové projekty lze objednat také v zrcadlové verzi. Díky kombinaci zrcadlení a natočení projektu domu podle světových stran umíme téměř vždy vytvořit vhodnou orientaci domu na váš pozemek.

Složení základové zeminy je rovněž aspekt, který ovlivňuje způsob zakládání domu a tedy i cenu za jeho realizaci. U špatných základových zemin (například navážky, spraše, jíly) je třeba rozšiřovat základové pásy, což prodražuje výkopové práce a cenu za betonáž.

U velmi špatných základových poměrů je výhodnější řešit základy pomocí základové desky, která lépe přenáší celkový tlak domu na zeminu (u projektů rodinných domů je to jen malé procento staveb) – podrobněji se věnujeme základům v našem článku Základy pro rodinný dům.

Druh zeminy může také ovlivnit schopnost využít zahradu k pěstování rostlin, jakož i způsobit špatné vsakování dešťových vod (voda se může držet na povrchu a vsakovat velmi pomalu – vzniká zemina podobná močálu). V tomto případě je třeba správně navrhnout vsakovací systém dešťových vod ze střechy.

Některé lokality mají z důvodu problémových vsakovacích poměrů vybudovanou dešťovou kanalizaci, do které budete muset dešťovou vodu odvádět. Připravte se na dodatečné investiční náklady ve formě retenční nádrže (nádrž na zachycení přívalového deště) a ponorného čerpadla.

Nepravidelný a nepravoúhlý tvar pozemku nemusí nijak překážet, ale je třeba si dát pozor na to, aby i při užší straně pozemku byly dodrženy potřebné odstupové vzdálenosti mezi domy a také od hranic sousedních pozemků. U nepravidelných tvarů pozemků je totiž pro laika obtížnější s jistotou určit, zda nebude s odstupy problém. Máte-li zájem o takový pozemek, určitě si to řádně prověřte.

Přístupová cesta k pozemku je zásadní záležitost, bez které vám žádný úřad nemůže vydat stavební povolení. V tomto případě je důležité mít na paměti, že z hlediska úřadů je podstatné právní vypořádání přístupu na Váš pozemek.

Přístupová cesta může být v obecním (veřejném) nebo soukromém vlastnictví. Pokud je v obecním vlastnictví, čili je veřejná, má se za to, že máte zajištěn přístup na pozemek. Pokud je v soukromém vlastnictví (a nejste její spoluvlastník), pak si budete muset na ní zřídit právo přechodu a průjezdu a toto zapsat do katastru nemovitostí (na listu vlastnictví se objeví v části C: Ťarchy). Případně se můžete stát spoluvlastníkem cesty v soukromém vlastnictví. Nevýhodou takového případu je, že se budete muset spolupodílet na pravidelné zimní údržbě a jejích budoucích opravách.

Inženýrské sítě

Riziko nedostatečné kapacity inženýrských sítí jsme popsali v našem článku Na co si dát pozor před koupí pozemku.

Nyní se zaměříme na prověření jednotlivých inženýrských sítí v lokalitě, kde se nachází pozemek, který zvažujete koupit. V praxi se nejčastěji stává, že v lokalitě nemusí být veřejná kanalizace nebo veřejný plynovod.

V případě pozemku bez elektřiny těžko mluvit o parcele, na které by bylo možné postavit projekt rodinného domu, proto se s tímto případem zabývat nebudeme :-)

Chybějící veřejná kanalizace znamená, že budete muset vybudovat žumpu, případně domovní čistírnu odpadních vod. Čistírna odpadních vod vám v mnoha lokalitách nedovolí vybudovat a navíc je to administrativně dost náročný proces, který vyžaduje samostatné stavební povolení vodní stavby.

Žumpa je proto nejčastějším řešením. Investiční náklad na její vybudování je cca 25-tisíc. Z pohledu financí je možná ještě horší nutnost jejího pravidelného vývozu, který stojí cca tisíc korun. Proto si dobře zvažte velikost žumpy. Pokud si vyberete příliš malou, bude ji třeba častěji vyvážet a to bude znamenat vyšší provozní náklady. Běžně používané žumpy pro rodinné domy mají objem cca 12m3, které je při čtyřčlenné rodině třeba vyvézt přibližně jednou za měsíc.

Chybějící veřejný plynovod znamená v praxi asi tolik, že se budete muset obejít bez vytápění na plynový kotel. Vytápění na plynový kotel je provozně levnější způsob topení než vytápění elektrické, ale zase ve prospěch elektrického vytápění říkají nižší investiční náklady. Výhoda elektrického vytápění je v jednoduché regulaci pro každou místnost samostatně, jakož i eliminování rizika úniku a výbuchu plynu v domě.

V méně častých případech se stává, že na předmětném pozemku není možnost napojení na veřejný vodovod. V tom případě je řešením vrtaná studna na pitnou vodu s domovní vodárničkou. Rovněž byste si měli dávat jednou ročně provádět rozbory vody, abyste předešli případným zdravotním problémům – kvalita vody se může v průběhu času výrazně změnit.

Před samotnou koupí pozemku doporučujeme prověřit stav inženýrských sítí na pozemku nebo v jeho bezprostřední blízkosti. Toto je třeba udělat u jednotlivých správců sítí, jmenovitě elektrárny, plynárny a vodárny (tyto obvykle spravují vodovod společně s kanalizací).

Závěr

V tomto článku jsme vám ukázali různá kritéria, která byste při výběru pozemku určitě měli zvážit. Rovněž jsme nastínili problémy, které vás mohou potkat a je proto lepší si je předem ověřit – předejdete tak zbytečnému zklamání nebo neočekávaným finančním nákladům. V případě, že byste potřebovali pomoc při rozhodování, tzn. nezávisle prokonzultovat výběr pozemku a případné s tím spojené nástrahy, můžete se na nás obrátit a domluvit si společnou konzultaci.